OSSERVATORIO IMMOBILIARE FIAIP ALESSANDRIA E PROVINCIA 2020

Aumento delle transazioni con i mediatori immobiliari, nonostante calo generale compravendite 

Fiaip: Più fiducia nel professionista, meno trattative tra privati

Il mercato immobiliare 2020 è stato travolto dalla tempesta Covid-19. L’obbligo di restare a casa ha risvegliato  il significato e il valore dello spazio in cui si abita e ha dato nuovo sprint al settore nel secondo semestre dell’anno. Uno slancio che ha permesso di recuperare in parte la contrazione delle vendite subita nel lockdown. 

Si stima, infatti, che il numero di compravendite nella provincia sia sceso almeno del 15% rispetto al 2019, con un totale di circa 3.700 immobili venduti, contro 4.336 dell’anno prima. A fronte del generale calo delle vendite, si prevede un aumento di circa il 5% delle transazioni portate a termine dalle agenzie immobiliari, mentre sono diminuite le trattative tra privati. Segnale di una maggiore fiducia nelle competenze professionali degli operatori del settore. Lo rileva l’Osservatorio Immobiliare 2020, condotto dai mediatori immobiliari aderenti a Fiaip Alessandria (Federazione nazionale degli agenti immobiliari professionali).

CRESCE L’INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE

“Dalle analisi dei nostri affiliati è emerso un generale miglioramento della percentuale di intermediato da parte delle agenzie immobiliari rispetto al 2019”, spiega Franco Repetto, past president e responsabile comunicazione di Fiaip Alessandria. “Già il 70% del compravenduto nell’alessandrino era gestito dagli operatori immobiliari, ma nel 2020 la percentuale è salita al 75%, di contro sono diminuite le transazioni tra privati”. 

A confermare questa tendenza ci sono i dati del portale ‘immobiliare.it. Emerge infatti che nella provincia di Alessandria il 91% degli annunci immobiliari è stato pubblicato dalle agenzie. Mentre nel 2019 era l’88,91%. Di conseguenza, gli annunci gestiti da privati, che nel 2019 rappresentavano circa l’11%, sono scesi all’8,97% del mercato.

“Chi desidera vendere o acquistare un immobile ripone più fiducia nel professionista, preferendo affidarsi alle sue competenze, piuttosto che rischiare rimettendosi alla negoziazione tra privati”, spiega Repetto, sottolineando i diversi punti di merito della categoria.

§  Risposta tempestiva dei mediatori immobiliari, che sono riusciti ad adattarsi velocemente alla nuova situazione grazie alle moderne tecnologie, interagendo con i clienti in tempo reale: appena arriva una richiesta l’operatore è in grado di inviare un link con tutte le informazioni sull’immobile di interesse. 

§  Competenze affinate da una formazione costante e continua e da importanti investimenti nella digitalizzazione. 

§  Abilità nell’uso dei portali immobiliari, veri e proprie nuovi editori su cui la categoria ha scommesso per la comunicazione.

§  Corretta stima dell’immobile e verifica, ante e post, della documentazione necessaria al passaggio della proprietà; aspetto che da sempre premia il lavoro del mediatore.

CAMBIA LA TRATTATIVA

Lo svolgimento della trattativa ha avuto un’evoluzione importante nell’anno della pandemia. “Il cliente – spiega Alessandro Anzalone, consigliere provinciale Fiaip Alessandria – è sempre più preparato, ha le idee chiare su ciò che vuole, tanto che la visita all’immobile è diventata l’ultimo step di conferma”. Un cambiamento impensabile fino a qualche anno fa, dovuto alla digitalizzazione. “Questa modalità – aggiunge – ha sensibilmente aumentato le probabilità per gli operatori del settore di concludere l’affare, soprattutto se si tratta di locazioni, spesso chiuse a distanza, prima ancora che il cliente arrivi sul posto”. “Una strada – prosegue Anzalone –che premia gli agenti professionali e non i privati, perché il mediatore, che esercita regolarmente la professione, dà garanzie di affidabilità e serietà, appartenendo a una sigla come la Fiaip che ne attesta la trasparenza”. 

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IL MERCATO SI TRASFORMA

“Con l’isolamento, la voglia di casa non si è spenta, anzi la consapevolezza del suo valore ha modificato la domanda”, commenta Paolo Papi, presidente di Fiaip Piemonte. “Le scelte abitative si sono indirizzate verso ambienti più spaziosi. Per gli appartamenti, balconi e terrazzi sono diventati indispensabili, così come per le case indipendenti lo sono giardini e cortili”.

Con il lavoro da casa, la didattica a distanza, la casa ha assunto una nuova centralità. “Le mutate esigenze – spiega Papi – hanno spinto le persone a cercare una nuova abitazione. Le vendite nel secondo semestre hanno avuto un’accelerata che ha contenuto la perdita di transazioni, mentre a metà anno si prospettava un calo decisamente superiore. Invece il -15% può considerarsi fisiologico visti i due mesi di stop delle attività”.

Anche le seconde case hanno avuto nuovo impulso. “L’assenza di vita sociale – ha aggiunto il presidente Fiaip Piemonte – ha lasciato spazio a nuove esperienze di vita quotidiana come la creazione dell’orto, il bricolage o la possibilità di avere uno spazio all’aperto per i bambini. In questo contento, ha trovato nuovo vigore la ricerca della seconda casa con terreno nelle campagne della provincia, attirando soprattutto chi arriva da Torino e Milano”. 

PREZZI

Le quotazioni nel 2020, secondo le rilevazioni degli operatori Fiaip, non hanno subito sostanziali modifiche. Si stima in generale nella provincia una lieve flessione dei prezzi, intorno al 3%.  Il calo si è fatto sentire maggiormente sugli immobili datati e privi di riqualificazioni. 

Il maggior interesse per le case fuori porta ha contribuito a un leggero rialzo dei prezzi per ville e villini. Per esempio ad Alessandria, nelle frazioni di Valle San Bartolomeo, Valmadonna, Litta Parodi, Mandrogne e San Giuliano, si sono registrati valori in lieve crescita. Lo stesso vale per gli attici, soprattutto se con terrazzi, ubicati in buone posizioni urbane. 

In generale, si riscontra una buona tenuta dei prezzi per gli immobili nuovi o riqualificati interamente, in questi casi la forbice tra il prezzo richiesto e quello realizzato è quasi nulla. In corso Roma, per esempio, la richiesta di 2.400 euro al metro quadro trova piena corrispondenza nella cifra di realizzo. 

Solo Valenza si staglia dall’andamento omogeneo della provincia, con prezzi decisamente in ribasso, tanto che non si calcola più il valore al metro quadro, bensì si ragiona a ‘corpo’ per tipologia di immobile.

LOCAZIONI

Il mercato degli affitti è in crescita. Nel 2020 si è toccata quota 12mila contratti registrati in tutta la provincia. In testa Alessandria con circa 7mila locazioni, segue Acqui Terme con 1.900 contratti di affitto. 

Un comparto in espansione dunque, che è andato incontro a diverse categorie di soggetti. 

In primo luogo c’è il settore sanitario. “Con l’arrivo della pandemia – spiega Repetto – sono stati impiegati nuovi infermieri e medici, provenienti da fuori città che hanno ricercato alloggi in via temporanea per il servizio prestato sul territorio”. 

Un altro bacino di utenza è rappresentato dai dipendenti delle Ferrovie dello Stato e dalle Forze dell’Ordine: polizia, carabinieri e vigili del fuoco. Senza dimenticare le aziende della provincia che operano a livello internazionale. 

Grazie al portale www.residenzeuniversitariealessandria.it, anche il mondo universitario e quello del Conservatorio, forte di almeno 5mila persone, tra studenti e professori, rappresentano una risorsa per il mercato delle locazioni. In generale non si segnala una perdita nel numero di locazioni, nonostante le lezioni online: la maggior parte di chi aveva un alloggio in affitto ha deciso di mantenerlo. “La sfida –spiega il past president di Alessandria – è quella di riuscire a offrire soluzione abitative di buon livello e mantenere alta l’offerta. Si auspica anche un miglioramento dei trasporti pubblici, più capillari ed efficienti soprattutto verso Milano”.

Dai dati registrati da ‘immobiliare.it, nel 2020 ci sono state 75.696 visite sul portale Residenze Universitarie di Alessandria. Sono state viste 431.467 schede di immobili e mediamente ogni utente ha guardato circa 6 annunci (5,7). Ogni sessione di ricerca è durata in media 4 minuti. Gli internauti complessivamente hanno trascorso sul sito 5mila ore.

Il mese record è stato settembre 2020 con una media di 291 accessi al giorno per un totale di 9.030 visite totali. A dicembre ci sono state mediamente 190 visite giornaliere per un totale mensile di 6mila. Il 2021 inizia con un ottimo sprint nelle ricerche di immobili destinate al mondo accademico: gennaio 2021 ha totalizzato quasi 8mila visite (257 al giorno in media).

IN TESTA I BILOCALI 

La tipologia più richiesta nel mercato delle locazioni è il bilocalearredato e ristrutturato. Il prezzo massimo realizzato è di 1.000 euro al mese per un attico con terrazzo e finiture di pregio, sito in una zona dotata di servizi, ma non centralissima. Ciò dimostra che lo stato dell’immobile è decisivo per il suo rendimento, ancor più della posizione in cui sorge. 

Purtroppo un elemento negativo per il mercato delle locazioni è la carenza nell’offerta di alloggi di alto livello, ovvero ristrutturati e ammodernati. Per dotarli di queste caratteristiche qualitative è infatti necessario un investimento iniziale, che però è ripagato da un ritorno economico certo e di rilievo.

CONTRATTI AGEVOLATI – CONVENZIONE TRA FIAIP E APPC (Associazione Piccoli Proprietari Case)

La principale tipologia contrattuale è quella a canone agevolato (3-4-5-6+2). Gli accordi territoriali si sono rivelati uno strumento efficace. A far da volano al mercato degli affitti è la cedolare secca strutturale al 10% e grazie alla riduzione dell’Imu sulla seconda casa pari al 25%, i canoni hanno visto una leggera flessione con un incremento delle compravendite destinate all’investimento.

“Gli accordi territoriali – spiega Repetto – sono vigenti in tutta la provincia e grazie alla convenzione tra Fiaip e Appc, molti proprietari sono stati invogliati a ristrutturare le proprietà di famiglia per destinarle alla locazione. È anche compito dei mediatori immobiliari informare e sostenere queste agevolazioni in modo da incentivare la vita nei borghi”.

PREVISIONI

La previsioni da parte degli esperti vede un 2021 positivo, con un aumento del numero di compravendite e prezzi stabili. “La pandemia ci ha insegnato che la casa è un rifugio prezioso – dice Repetto – e secondo le nostre proiezioni, nei prossimi cinque anni, a partire dal 2022, ci sarà una progressiva ripresa dei valori, soprattutto per effetto dell’inflazione”.

Nel 2021 si prospetta un consolidamento dell’interesse per le abitazioni spaziose, ai piani alti nei centri urbani, con balconi e terrazzi, e per le case indipendenti o semi-indipendenti con giardino o cortile. Una richiesta che inevitabilmente spingerà i loro valori a salire. Il mattone ritrova dunque vigore come bene su cui investire, che sia per abitarci o per darlo in affitto. La novità del superbonus al 110% dà nuova linfa al settore, con benefici sia in termini energetici sia estetici per le città.

Un progetto per il 2021, a sostegno della categoria, è quello avviato con la nuova Camera di Commercio di Alessandria e Asti. “Grazie al ruolo che mi è stato affidato – spiega Repetto – come consigliere e membro di Giunta al settore Servizi in Camera di Commercio, siamo in grado di portare avanti, insieme con Confindustria, Ance e Fiaip, un programma di ampio respiro per contrastare l’abusivismo a favore della trasparenza: una vera attività di difesa di chi è iscritto al Ruolo della professione”.

Un altro progetto che prenderà il via prossimamente è quello di istituire uno specifico percorso di inserimento nel mondo del lavoro dei giovani mediatori immobiliari. “Si tratta in concreto – spiega Repetto – di creare una sorta di agenzia di collocamento che permette l’incontro tra chi ha appena ottenuto l’abilitazione di mediatore e le agenzie immobiliari che cercano personale e risorse”. Area degli allegati