Mercato immobiliare: i dati del terzo trimestre 2025

Il mercato immobiliare italiano ha chiuso il terzo trimestre del 2025 con un nuovo aumento degli scambi. I dati diffusi il 4 dicembre 2025 dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate indicano una crescita delle compravendite di abitazioni dell’8,5 per cento rispetto al periodo luglio-settembre del 2024, mentre l’indice Istat dei prezzi delle abitazioni segna nello stesso trimestre un rialzo del 3,8 per cento su base annua. Sono cifre riferite a un intervallo preciso e vanno lette come tali: fotografano l’estate del 2025 e non descrivono la situazione corrente del mercato.

Che cosa si intende per consistenze

Nel lessico catastale la consistenza è la misura fisica di un’unità immobiliare. Per le abitazioni si esprime in vani, per uffici e negozi in metri quadrati, per opifici e capannoni in metri cubi. Insieme alla categoria e alla classe, la consistenza concorre a determinare la rendita iscritta in banca dati, cioè il valore fiscale convenzionale su cui poggiano imposte e tributi locali. Parlare di andamento delle consistenze significa dunque osservare come cambia lo stock edilizio censito, non quanto si compra o si vende.

Il secondo piano di lettura riguarda i flussi. L’Osservatorio del mercato immobiliare li misura con il numero di transazioni normalizzate, abbreviato in NTN, che pesa ogni compravendita per la quota di proprietà effettivamente trasferita: chi acquista metà di un appartamento vale mezza transazione. Stock e flusso descrivono fenomeni diversi e conviene tenerli distinti, perché un anno di scambi vivaci può convivere con un patrimonio edilizio quasi immobile.

Le compravendite residenziali fra luglio e settembre 2025

Nel terzo trimestre del 2025 il settore abitativo ha proseguito la dinamica positiva avviata nei trimestri precedenti. Il comunicato dell’Agenzia delle Entrate del 4 dicembre 2025 registra un incremento dell’8,5 per cento rispetto allo stesso trimestre del 2024, con aumenti diffusi su tutto il territorio nazionale, dai capoluoghi ai comuni minori.

Il dato conferma una ripresa che ha riguardato in modo abbastanza omogeneo il Nord, il Centro e il Mezzogiorno. La quota di acquisti destinati alla prima casa è rimasta stabile al 73,2 per cento del totale, segno che la componente di domanda legata all’abitazione principale continua a sostenere il comparto più di quella legata all’investimento.

Nuove costruzioni e grandi città

Le abitazioni di nuova costruzione hanno rappresentato il 6,4 per cento delle compravendite del trimestre: una quota contenuta, coerente con un mercato in cui l’usato resta largamente prevalente. Fra le grandi città, Milano ha fatto registrare la variazione più marcata con un più 11,8 per cento, seguita da Palermo con un più 8,5 per cento.

Le metropoli mostrano profili differenti anche nella composizione della domanda. A Roma la quota di acquisti agevolati come prima casa ha toccato l’85,4 per cento, il valore più alto fra i grandi centri, mentre a Milano l’incidenza del nuovo costruito è salita al 9,5 per cento, sopra la media nazionale. Sono differenze che dipendono dal ritmo dei cantieri e dalla struttura del patrimonio esistente più che dalle preferenze dei compratori.

Il comparto non residenziale

Anche gli immobili diversi dalle abitazioni hanno chiuso il trimestre in crescita, con un più 7,3 per cento su base annua. A trainare il settore è stato il segmento terziario e commerciale, che da solo rappresenta oltre la metà degli scambi non residenziali. Questi i movimenti principali rilevati fra luglio e settembre 2025:

• negozi e locali commerciali: più 11,2 per cento
• uffici: più 9,3 per cento
• depositi commerciali e autorimesse: più 8,8 per cento
• comparto produttivo agricolo: più 19,8 per cento
• insieme del terziario e commerciale: più 10,8 per cento

Nelle sole grandi città la dinamica degli uffici è stata più accentuata rispetto alla media nazionale, con Roma in aumento del 12,1 per cento e Milano del 5,5 per cento. Il commercio al dettaglio nelle metropoli ha segnato un più 12 per cento, con Palermo in evidenza grazie a un più 37,9 per cento che va però letto tenendo conto della base di partenza ridotta.

Il mercato dei terreni

Sul fronte dei terreni il quadro è stato meno uniforme. La superficie complessivamente scambiata nel terzo trimestre del 2025 è diminuita dell’1,5 per cento, per un totale di circa 28.300 ettari. All’interno di questo aggregato i terreni edificabili sono cresciuti del 9,8 per cento, mentre quelli agricoli hanno perso il 2,2 per cento.

La distribuzione territoriale resta sbilanciata verso il Mezzogiorno, che ha concentrato circa il 30 per cento degli scambi nazionali, mentre le Isole ne hanno assorbito il 22 per cento. Il mercato dei terreni ha un andamento tipicamente irregolare, perché poche operazioni di grande estensione bastano a spostare le percentuali di un intero trimestre.

I prezzi secondo l’Istat

La rilevazione dei volumi va affiancata a quella dei valori. Secondo i dati provvisori dell’indice dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie, nel terzo trimestre del 2025 i prezzi sono saliti dello 0,6 per cento rispetto al trimestre precedente e del 3,8 per cento rispetto allo stesso periodo del 2024.

La spinta è arrivata soprattutto dall’usato. I prezzi delle abitazioni esistenti sono cresciuti del 4,2 per cento su base annua, quelli delle nuove costruzioni dell’1,4 per cento. La divaricazione è significativa: dopo anni in cui il nuovo aveva guidato i rialzi, nel corso del 2025 è stato il patrimonio già edificato a muoversi con maggiore rapidità, anche per effetto dei volumi di scambio più elevati.

Quanti immobili conta l’Italia

Il confronto con lo stock aiuta a dare proporzione a questi numeri. Le Statistiche catastali dell’Agenzia delle Entrate censiscono circa 79,5 milioni fra unità immobiliari urbane e altre tipologie che non producono reddito, di cui oltre 68 milioni iscritti in categorie con attribuzione di rendita. Le abitazioni costituiscono la parte più ampia di questo insieme.

Rapportando i flussi allo stock si ottiene un tasso di rotazione annuo dell’ordine di poche unità percentuali. Anche in una fase di scambi in crescita, quindi, la quota di patrimonio che cambia proprietario in un anno resta ridotta, e le consistenze complessive si muovono con variazioni annue di frazioni di punto, legate soprattutto ai nuovi accatastamenti e alle variazioni di categoria.

Come leggere questi dati oggi

Tutte le cifre citate si riferiscono ai mesi di luglio, agosto e settembre 2025 e sono state pubblicate nel dicembre successivo. Non vanno quindi presentate come la situazione attuale del mercato: i trimestri seguenti sono stati oggetto di rilevazioni distinte, con dinamiche che possono risultare diverse sia nei volumi sia nei prezzi.

La lettura più prudente riguarda la direzione piuttosto che il livello. Nel terzo trimestre del 2025 volumi e prezzi si sono mossi nello stesso verso, cosa che nel decennio precedente non era affatto scontata. Per capire se quella convergenza sia stata un episodio o l’avvio di una fase più lunga occorre seguire le pubblicazioni trimestrali successive dei due enti che le producono.

Domande frequenti